Landkreis Neustadt a.d. Waldnaab Landkreis Neustadt a.d. Waldnaab
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Bauvorhaben

In der Bayerischen Bauordnung (BayBO) sind folgende unterschiedliche Verfahren für die Verwirklichung eines Bauvorhabens vorgesehen:

Übersicht Verfahrensarten nach BayBO

verfahrensfreie Bauvorhaben

Manche Bauvorhaben können ohne eine baurechtliche Genehmigung verwirklicht werden.

Näheres bei "Weitere Informationen" (siehe unten).

isolierte Abweichung / isolierte Befreiung

Hierbei handelt es sich um Bauvorhaben, die zwar ohne Baugenehmigung errichtet werden können, jedoch sonstige öffentlich rechtliche Vorschriften beeinträchtigen (z.B. Festsetzungen der Bebauungspläne, Abstandsflächenrecht, etc.) und somit eine (vom Baugenehmigungsverfahren) isolierte Abweichung oder Befreiung benötigen.

Zu den Begrifflichkeiten:

Befreiungen sind von den Festsetzungen eines Bebauungsplans erforderlich.

Abweichungen sind dann erforderlich, wenn andere Rechtsvorschriften nicht eingehalten werden (z.B. Bayer. Bauordnung – BayBO, Garagen- und Stellplatzverordnung – GaStellV)

Anmerkung: Befreiungen werden von der Gemeinde erteilt, Abweichungen nach pflichtgemäßem Ermessen von der Bauaufsichtsbehörde zugelassen.

Auf die Erteilung bzw. Zulassung besteht kein Rechtsanspruch; bei Versagung ist entsprechend umzuplanen.

Baugenehmigungsverfahren

Im vereinfachten Verfahren, welches den Regelfall darstellt, prüft die Bauaufsichtsbehörde nur folgende Punkte (siehe Art. 59 BayBO):

  • planungsrechtliche Zulässigkeit (nach den §§ 29 bis 38 Baugesetzbuch – BauGB)
  • andere öffentlich-rechtliche Anforderungen, soweit die Baugenehmigung eine Entscheidung nach diesen Vorschriften ersetzt oder einschließt (z.B. Wasserrecht, Denkmalschutz etc.)
  • beantragte Abweichungen von den Vorschriften der BayBO oder anderer Vorschriften, die aufgrund der BayBO erlassen wurden
     

Konkret bedeutet das:

Der Bauherr ist für die Einhaltung anderer Vorschriften, wie z.B. Abstandsflächenrecht, Brandwände etc., selbst verantwortlich; die Prüfung dieser Vorschriften ist im vereinfachten Genehmigungsverfahren nicht vorgesehen.

Die Bauaufsichtsbehörde wird aber, vor allem auch um rechtswidrige Zustände zu verhindern, in der Regel und natürlich bei offensichtlicher Nichteinhaltung diese Vorschriften überprüfen und in geeigneter Weise beanstanden.

Baugenehmigungsverfahren bei Sonderbau

Im „normalen“ Verfahren, das nur bei Sonderbauten (abschließende Aufzählung in Art. 2 Abs. 4 BayBO) anzuwenden ist, werden von Amts wegen folgende Punkte überprüft:

  • planungsrechtliche Zulässigkeit (nach den §§ 29 bis 38 Baugesetzbuch – BauGB)
  • andere öffentlich-rechtliche Anforderungen, soweit die Baugenehmigung eine Entscheidung nach diesen Vorschriften ersetzt oder einschließt
  • alle Anforderungen der BayBO und anderer Vorschriften, die aufgrund der BayBO erlassen wurden

Vorbescheidsverfahren, förmliche Bauvoranfrage

Das Vorbescheidsverfahren ist zu unterscheiden von formlosen Voranfragen.

Bei formlosen Voranfragen handelt es sich um eine unverbindliche Bauberatung; in einem späteren Verfahren kann u.U. eine andere Entscheidung getroffen werden.

Mit einem Vorbescheidsverfahren können bereits vor der Einreichung eines Bauantrags einzelne Fragen zum Bauvorhaben beantwortet werden.

Hierbei handelt es sich nicht um eine Genehmigung, sodass mit dem Bau nach Erhalt des Vorbescheids keineswegs begonnen werden darf!

Vielmehr können Entscheidungen über einzelne Punkte, die im Genehmigungsverfahren zu prüfen sind, bereits vorab geklärt werden. Das empfiehlt sich um z.B. die Bebaubarkeit eines Grundstücks oder Befreiungen vom Bebauungsplan prüfen zu lassen, ohne ggf. unnötige Planungskosten zu verursachen.

Bei einem Vorbescheidsantrag müssen nicht unbedingt Pläne eines vorlageberechtigten Entwurfsverfassers vorgelegt werden. Vermaßte Skizzen des Bauvorhabens bzw. des Baugrundstückes und ein Lageplan reichen in den meisten Fällen aus, um über die Fragestellungen zu entscheiden. Sollen allerdings konkrete Fragen zur Baugestaltung (z.B. genaue Höhenlagen, Geschossigkeit) entschieden werden, kann u.U. die Vorlage detailgetreuer Pläne verlangt werden.

 

Zu beachten:

  • In jedem Fall ist dem Vorbescheidsantrag (mindestens) eine konkrete Fragestellung beizufügen, die so formuliert ist, dass sie mit „Ja“ oder „Nein“ beantwortet werden kann.
  • Eine pauschale Anfrage (z.B. „Geht das so?“, "Gibt es Vorschriften, die entgegenstehen?") kann nicht Inhalt eines Vorbescheids sein, da auf eine eindeutig definierte Frage eine klarstellende Entscheidung getroffen werden muss.

Genehmigungsfreistellungsverfahren

Keiner Genehmigung bedürfen bauliche Anlagen, die keine Sonderbauten sind, wenn Sie die Festsetzungen eines rechtskräftigen Bebauungsplans (B-Plan) einhalten.

Hierzu legt der Bauherr die von ihm und seinem Entwurfsverfasser unterschriebenen Planunterlagen bei der Gemeinde vor. Wenn die Gemeinde nicht innerhalb eines Monats nach Vorlage der Unterlagen erklärt, dass trotzdem ein Genehmigungsverfahren durchgeführt werden soll, darf mit dem Vorhaben begonnen werden.

Anmerkung:

Unbeschadet der Genehmigungsfreistellung sind trotzdem die Baubeginnsanzeige und die Anzeige der Nutzungsaufnahme bei der Bauaufsichtsbehörde vorzulegen. Bautechnische Nachweise (Bescheinigungen über Standsicherheit, Brandschutz etc.) sind, falls erforderlich, ebenfalls beizubringen.

Allgemeine Hinweise:

Bedarf das geplante Vorhaben einer Befreiung oder Ausnahme vom Bebauungsplan (Text im B-Plan z.B. „ausnahmsweise sind zugelassen...“), so ist kein Freistellungsverfahren möglich. In diesem Fall muss ein Genehmigungsverfahren durchgeführt werden.

Die Bauaufsichtsbehörde überprüft Freistellungsverfahren sowohl anhand der vorgelegten Unterlagen als auch durch Ortseinsichten der Baukontrolle. Sollten hierbei Unstimmigkeiten bzw. Planabweichungen festgestellt werden, können entsprechende Maßnahmen angeordnet werden (z.B. Umplanung, Um- bzw. Rückbau etc.).

Beseitigung von Anlagen

Hierbei handelt es sich um ein Verfahren, dass durchgeführt werden muss wenn bauliche Anlagen beseitigt werden.

Eine Beseitigungsanzeige ist nicht erforderlich bei:

  • Anlagen die verfahrensfrei errichtet werden dürfen
  • freistehende Gebäude der Gebäudeklasse 1 und 3
  • sonstige Anlagen, die keine Gebäude sind, mit einer Höhe bis zu 10 Metern

Für alle anderen Beseitigungen ist mindestens einen Monat vor dem geplanten Abbruchtermin eine Beseitigungsanzeige (mit statistischem Abgangserhebungsbogen) bei der Gemeinde vorzulegen. Auch in diesem Fall ist mindestens eine Woche vor Beginn der Abbrucharbeiten die Baubeginnsanzeige bei der Bauaufsichtsbehörde vorzulegen.

Bei nicht freistehenden Gebäuden ist außerdem durch einen qualifizierten Tragwerksplaner zu bestätigen, dass die Standsicherheit der nicht abgehenden Gebäude während und nach der Beseitigung gewährleistet ist. Gegebenenfalls muss die Maßnahme durch den Tragwerksplaner überwacht werden.

Anmerkung:

Teilabbrüche sind baugenehmigungspflichtig, da es sich hier rechtlich gesehen um eine Änderung des (ursprünglich genehmigten) Vorhabens handelt und zudem in den meisten Fällen auch in die statische Konstruktion eingegriffen wird.

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Vom Antrag zur Genehmigung

Für den Bauantrag ist eine gesetzlich vorgeschriebene Form erforderlich. Genaueres regelt die Bauvorlagenverordnung (BauVorlV). Da Bauvorschriften und Baugenehmigungsverfahren spezielle Fachkenntnisse voraussetzen, dürfen Pläne und Unterlagen zum Bauantrag nur von Personen erstellt werden, die bauvorlageberechtigt sind.

Nach Eingang des Bauantrags prüft die Bauaufsichtsbehörde die Unterlagen auf Vollständigkeit. Fehlen Unterlagen oder Angaben, die zur Beurteilung des Vorhabens notwendig sind, werden diese mit einer Vorlagefrist vom Bauherrn angefordert.

Eine weitere Sachbehandlung kann erst nach Vorlage der vollständigen Unterlagen erfolgen, da diese auch für eventuell zu beteiligende Träger öffentlicher Belange als Beurteilungsgrundlage dienen. Werden Unterlagen nicht fristgerecht vorgelegt, gilt der Bauantrag kraft Gesetzes als zurückgenommen und das Verfahren wird eingestellt.

Ist der Antrag vollständig, werden die Träger öffentlicher Belange beteiligt, deren Aufgabenbereich durch das Vorhaben berührt sein kann. Diese Fachstellen haben einen Monat Zeit, das Vorhaben zu würdigen und eine Stellungnahme abzugeben. Bei mehreren Fachstellen werden diese im Sternverfahren möglichst parallel beteiligt, um die Vorgangsdauer zu minimieren.

Sollten sich allerdings im Verlauf des Genehmigungsverfahrens Ablehnungsgründe abzeichnen, wird die Bauaufsichtsbehörde so früh wie möglich mit der Bauherrenschaft in Kontakt treten, um die weiteren Vorgehensweise zu klären.

Nach Eingang aller erforderlichen Stellungnahmen erfolgt dann die rechtliche Würdigung des Antrags. Bei positivem Ergebnis kann der Antrag, ggf. unter Nebenbestimmungen, genehmigt werden.

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